부동산 3법 임대차3법에 대해서 알아보기전 부동산 공시가격에 대해서 알아봤어요

1. 공시가격과 공시지가

토지분에 적용되는 부동산 가격은 공시지가이다. 주택분에 적용되는 것은 주택공시가격이다. 국토교통부에서 매년 공시기준일 현재의 표준주택과 표준지, 공동주택가격을 공시하고 있다. 이를 근거로 시·군·구에서 개별주택과 개별토지에 대해 절차를 거쳐 공시한다.

표준 단독주택 공시가격

국토교통부 장관이 조사·산정해 공시하는 표준주택의 적정가격을 말한다.(「부동산 가격공시에 관한 법률」 16조) 국토부 장관은 용도지역·건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 단독주택 대상으로 표준주택을 정하고, 공시기준일(1월1일) 기준으로 적정가격을 조사·산정한다.

적정가격은 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다.

- 국가·지방자치단체 등이 행정 목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용- 주택시장의 가격정보를 제공

▶ 표준 단독주택 공시가격 열람

개별 단독주택 공시가격

국토부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교 표준주택의 특성을 서로 비교해 산정한다. 한국감정원의 검증을 받고 주택소유자의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다.

- 종합부동산세 및 재산세 등 국세 및 지방세의 부과 기준- 부동산실거래가 신고제도의 검증가격 기준- 기준일과 대상 주택1월 1일 : 국세 및 지방세의 부과대상주택
관계법령에 따라 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택
시장·군수·구청장이 관계행정기관과 협의해 개별단독주택가격을 결정 공시하기로 한 주택6월 1일 : 토지의 분할·합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택

▶ 개별 단독주택 공시가격 열람

공동주택 공시가격

국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다. (「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조)

시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정한다. 거래사례, 감정평가 선례, 시세정보, 분양사례, 주택매매 가격동향 등을 주로 활용하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래 가격은 채택하지 않는다.

- 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격 공시- 주택시장의 가격정보 제공- 적정한 가격형성 도모- 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지

▶ 공동주택공시가격의 열람

표준지 공시지가

국토부 장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적(㎥)당 적정가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률)

매년 1월 1일 기준, 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위해서 공시한다.

토지이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지 중에서 선정한 표준지를 대상으로 한다. 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다.

- 토지시장의 지가정보 제공- 일반적인 토지거래의 지표가 됨- 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정할 때 기준이 됨- 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정·평가하는 경우에 기준이 됨

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개별 공시지가

국토부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산정한다. 이를 표준지공시지가에 곱해지가를 산정한다. 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 결정·공시한다.

- 토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준- 기준일과 조사대상· 1월 1일 기준: 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국·공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외), 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지, 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정·공시하기로 한 토지· 7월 1일 기준: 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국-공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

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2. 2019년 부동산 가격 공시의 특징

 

현대판 대동법 ‘2019 부동산 가격 공시’(2019.01.29. / 국토교통부)

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부동산 공시가격은 관련 법률에 따라 조세, 개발부담금, 복지 등 60여 개의 다양한 행정목적에 활용된다.

부동산 공시가격은 시장에서 거래되는 가치를 반영해 균형있게 정해져야 하지만 유형·지역·가격대별 불균형이 큰 상황이다. 공동주택보다 단독주택이 상대적으로 저평가돼 있다. 같은 유형내에서도 가격대가 높을수록 시세 반영률이 낮다.

정부는 그동안 여러 차례 공시가격의 형평성을 높여왔다. 특히 2019년 표준주택 가격공시는 3가지 방향에 따라 추진했다.

① 가격이 급등했거나 현실화율이 낮은 부동산에 대한 공시가격은 상향조정- 최근 가격이 급등했거나, 공시가격과 시세 간 격차가 현저히 컸던 유형과 가격대의 부동산 공시가격을 빠른 속도로 현실화

② 서민과 중산층에 대한 영향은 최소화- 상대적으로 고가 부동산에 비해 현실화율이 높았던 중·저가 부동산은 시세변동률 이내로 반영해 점진적으로 현실화 ⇒ 2018년 시세상승률 전국 6.6%, 서울 10.1%- 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억 원 이하)는 공시가격 변동률이 평균 5.86%으로 전체 평균(9.13%)보다 낮음

③ 복지수급에 미치는 영향 최소화- 공시가격 변동에 따른 복지수급 영향은 복지프로그램별로 2019년 11월부터 순차적으로 적용- 정부는 2018년 11월부터 범부처 T/F를 운영해 공시가격 변동에 따른 복지제도 영향이 최소화되는 방안을 마련 중- 앞으로도 공시가격의 불형평성을 지속적으로 개선해 공평과세의 기반 마련 계획

3. 2019년 부동산 공시가격 변동률

표준주택 공시가격

2019년도 전국 평균 표준주택공시가격 변동률은 전년(5.51%)보다 3.62%p 더 높은 9.13% 상승했다. 서울이 17.75%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 경남이 0.69%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.

개별주택 공시가격

2019년도 전국 평균 개별주택공시가격 변동률은 전년(5.12%)보다 1.85%p 더 높은 6.97% 상승했다. 서울이 13.95%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 경남이 0.71%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.

공동주택 공시가격

2019년도 전국 평균 공동주택공시가격 변동률은 전년(5.02%)보다 0.22%p 더 높은 5.24% 상승했다. 서울이 14.02%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 울산이 △10.50%로 가장 많이 하락했다.

표준지 공시지가

2019년도 전국 평균 표준지공시지가 변동률은 전년(6.02%)보다 3.4%p 더 높은 9.42% 상승했다. 서울이 13.87%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 충남이 3.79%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.

개별 공시지가

‘19년도 전국 평균 개별공시지가 변동률은 전년(6.28%)보다 1.75%p 더 높은 8.03% 상승했다. 지역별로는 서울이 12.35%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 충남이 3.68%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.

4. 2020년 부동산 가격 공시

2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(2019.12.17.)

① 공시가격 현실화율(시세반영률)을 지속적으로 상향- 엄밀한 가격 산정을 통해 시세변동률을 충실히 반영하고 시세와 공시가격간 격차도 낮춰 공시가격의 시세반영 수준 상향- 중저가에 비해 낮은 수준에 머물고 있는 고가주택 공시가격 현실화율 조기 제고에 초점을 맞춰 역전현상 대폭 개선

② 공시가격의 불균형성을 보다 과감하게 해소- 2019년 공시가 일부 고가 단독주택* 공시가격 부분 정상화에 그친 점을 고려, 현실화율 제고 대상을 확대- 제고폭·방식 등은 부동산의 특성, 부담능력(가격), 형평성(현실화 수준) 등을 종합적으로 고려해 공시가격 산정의 수용성 도모

③ 공시가격의 신뢰성 제고- 공시가격의 정확성, 객관성을 높이기 위해 불명확한 산정기준 정비, 다단계 검증체계 구축 등 공시가격 시스템 전반 개선- 공시가격 현실화 정책의 투명하고 안정적인 추진을 위해 공시가격 현실화 로드맵(’20.10월)을 수립하고 공시관련 정보공개를 지속적으로 확대

표준단독주택 가격 공시

(2020.1.23. 공시 / 3.20 최종공시)

2020년 표준주택 공시가격 변동률은 전국 4.47%로, 표준주택의 시세변동 폭이 작아 2019년 9.13%에 비해 상승 폭이 축소됐다. 최근 10년 간 평균 변동률(4.41%)과 유사한 수준으로 나타났다.

전체 표준주택 공시가격 현실화율은 53.6%다. 2019년(53.0%)에 비해 0.6%p 높아졌다.

중저가 주택보다 현실화율이 낮았던 9억원∼15억원 대 주택의 현실화율이 2.0∼3.0%p 높아졌다. 중·저가 주택과 고가주택간 현실화율 역전현상이 대체로 해소된 것으로 분석됐다.

2020년 1월 23일부터 세종시 지역 내 표준주택은 공시가격과 함께 최초로 공시가격 산정자료를 시범적으로 공개했다. 앞으로 공개대상과 내용을 확대해 나갈 방침이다.

• [보도자료] 2020년 표준단독주택 가격 공시 (2020.01.22. / 국토교통부)

표준지공시지가 공시

(2020.2.13. 공시 / 4.10 최종공시)

2020년 표준지공시지가 변동률은 전국 6.33%다. 작년(9.42%)에 비해 3.09%p 하락했다. 최근 10년간 평균 변동률(4.68%) 대비 다소 높은 수준이다.

전체 표준지공시지가 현실화율은 65.5%다. 2019년(64.8%)에 비해 0.7%p 높아진 것으로 나타났다.

주거용이 64.8%(1.1%p 상향)로 높아졌고, 상대적으로 현실화율이 낮았던 농경지와 임야의 현실화율도 개선됐다.

• [보도자료] 2020년 표준지공시지가 공시 (2020.02.12. / 국토교통부)

▶ [부동산 공시가격 알리미] 공시가격 조회 및 이의신청 

５. 활용분야

각종 세금

- 종합부동산세(주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 다주택자, 9억 원을 초과하는 1주택자)- 양도소득세(실거래가가 확인되지 않을 경우 기준시가를 기준으로 부과)- 상속세(과세표준 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않음)- 증여세(과세표준이 50만원 미만이면 증여세를 부과하지 않음)- 재산세 / 취득세(취득자가 신고한 가액에 의하되 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액이 기준)- 등록면허세

부담금

- 재건축부담금 부과액 산정([종료시점 공시된 주택가격-(개시시점 공시된 주택가격+개발비용+정상주택가격 상승분)×부과율)

주택구입관련 등

- 청약가점제 무주택자 분류- 국민주택채권 매입기준- 주택자금소득공제- 실거래가 신고가격 검증- 부동산 거래신고 과태료 부과기준- 공시사항 전산자료 관리- 중개대상물 정보

복지제도

- 기초연금·장애인연금 대상자 판단기준- 기초생활보장급여 대상자 판단기준- 근로장려금 대상자 판단기준- 국가장학금 대상자 판단기준- 지역 건강보험료 부과기준- 생계유지곤란 병역감면 판단기준 등

기타

- 국공유재산 대부 및 사용료 산정- 민사소송 소가 및 인지대 산정- 사학기관-기술대학 학교설립에 따른 수익용 기본재산 산정- 지식경제 기술혁신사업비 산정기준- 공직자 재산공개시 기준

６. 참고자료/누리집

관련누리집

• 한국감정원- 표준지/표준주택 공시, 공동주택가격조사, 부동산조사/통계, 정부정책지원, 감정평가, 수탁보상• 부동산 공시가격 알리미- 표준지공시지가, 표준단독주택, 공동주택, 개별주택, 개별공시지가, 감정평가 단위면적당 공시제도

참고자료

[정책뉴스] 관련 정책 9번, 공급 촉진보다 수요 관리 방점 (위클리공감 / 2019.06.10.)
[정책뉴스] 공시지가 현실화 ‘세금 폭탄’일까? (위클리공감/ 2019.05.13.)
[영상] 시세를 반영한 공시가격, 그래서 바르다 (국토교통부 / 2019.05.03.)
[정책뉴스] 올해 아파트 공시가 5.24% 인상…서울은 14.02% ↑, 2019년 공동주택 공시가격 발표 (국토교통부 / 2019.04.29.)
[카드뉴스] 우리집 공시가격, 그 집과 다른 이유는? (국토교통부 / 2019.03.25.)
[카드뉴스] 공시가격이 상승하면 복지혜택도 영향을 받나요? (보건복지부 / 2019.01.28.)
[정책뉴스] “시세 반영한 공시가격은 공평과세의 시작”, ‘2019년 표준주택 가격공시’ 발표 (국토교통부 / 2019.01.24.) 
[카드뉴스] 공시가격, 공평한 시세반영이 핵심입니다 (국토교통부 / 2019.01.22.)
[영상] 공시가격, 오른 가격이 아닌 '옳은 가격'입니다 (국토교통부 / 2019.01.21. )
[Q&A] 국토교통부 표준주택가격 관련 Q&A (국토교통부 / 2018.12.14.)
[정책뉴스] “투기와 집값 끝까지 잡겠다” (위클리공감 / 2018.09.19.)
[정책뉴스] “자산 많으면 세금 더 많이, 공평과세 실천” (위클리공감 / 2018.07.15.)